내 돈 1억, 돌려받을 수 있을까?
전세보증금, 안전할 줄 알았는데…
전세 계약할 때 대부분의 사람은
“설마 보증금을 못 받는 일이 생기겠어?”라고 생각합니다.
하지만 현실은 다릅니다.
📉 집값 하락, 역전세, 깡통전세, 집주인 부도 등
전세보증금 반환에 위협이 되는 요소는 실제로 수두룩하죠.
이번 글에서는 임차인 입장에서 보증금을 안전하게 지키는 방법을 중심으로
누구나 쉽게 따라 할 수 있는 5가지 실전 리스크 관리 전략을 알려드릴게요!
1. 📄 계약 전 ‘등기부등본’ 필수 확인
전세 계약 전, 반드시 해당 집의 등기부등본을 확인해야 해요.
등기부등본은 그 집의 빚과 소유권 상태를 보여주는 신용등급표 같은 존재예요.
체크포인트
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근저당 설정 여부 (있다면 얼마인지!)
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집주인 명의와 계약 상대가 동일한지
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가압류, 압류, 가처분 등 법적 분쟁 이력
💡 선순위 채권이 많은 집은 무조건 피하세요.
(= 내 보증금보다 은행이 먼저 받아가면 돌려받을 돈이 없어요.)
2. 📝 ‘전입신고 + 확정일자’는 무조건 동시에!
전입신고와 확정일자는 보증금 보호의 핵심입니다.
이 둘을 꼭 같이 해야 ‘대항력 + 우선변제권’을 동시에 확보할 수 있어요.
| 구분 | 역할 |
|---|---|
| 전입신고 | 내가 이 집에 실제로 산다는 법적 증거 (대항력 확보) |
| 확정일자 | 보증금 반환 우선순위를 갖게 해주는 제도 (우선변제권 확보) |
📌 전입신고만 하면 강제집행을 막을 수 있고,
확정일자만 있으면 낙찰 시 보증금을 돌려받을 우선순위가 생깁니다.
둘 다 해야 내 보증금이 ‘법적으로 보호’됩니다.
3. 🏢 ‘전세보증금 반환 보증보험’ 가입 고려하기
가장 확실한 보증금 보호 수단은 바로
‘전세보증금 반환보증’ 가입입니다.
가입 조건
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보증금 7억 이하 (수도권 기준, 비수도권은 5억 이하)
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공공기관(HUG, SGI 서울보증) 또는 민간보험 활용 가능
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세입자 또는 집주인이 가입 가능
💡 집주인이 동의하지 않아도 세입자 단독 가입 가능한 상품도 있어요!
(단, 등기부 상태나 보증금 규모에 따라 제한 있을 수 있음)
4. 📉 시세보다 높은 전세가? 무조건 의심!
요즘 같은 역전세 시장에서는
시세보다 지나치게 높은 전세금은 반드시 의심해봐야 해요.
📌 예:
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시세 2억인 집인데 전세금이 2.3억?
➡️ 깡통전세 가능성
➡️ 매매가 하락 시 보증금 미반환 위험
💡 부동산 플랫폼(직방, 호갱노노, 네이버 부동산 등)에서
실거래가 비교 + 주변 시세 꼭 확인하세요.
5. 🤝 전세계약은 ‘공인중개사 + 표준계약서’로 안전하게
지인의 소개나 직거래도 가능하지만,
공인중개사를 통한 계약이 가장 안전합니다.
📌 이유
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등기부등본 확인, 계약서 작성 지원
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분쟁 발생 시 중개인 책임 있음
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표준계약서 사용 → 누락 항목 방지
💡 ‘특약’ 항목도 꼼꼼히 확인하세요.
보증금 반환, 수리 책임, 계약 해지 조건 등 구체적으로 적는 게 좋아요.
마무리 팁: 전세는 계약이 아니라 ‘보증금 보호 전략’이다
전세는 내 집은 아니지만, 수천만~억 단위의 내 돈이 들어가는 계약입니다.
그만큼 ‘보증금 돌려받을 수 있는가?’를 항상 중심에 두고 판단해야 해요.
✔️ 등기부등본 확인
✔️ 전입신고 + 확정일자
✔️ 보증보험 가입
✔️ 시세 이상 고가 전세 피하기
✔️ 전문가 통해 계약 진행
"내가 직접 지켜야 하는 돈, 남이 대신 지켜주지 않습니다."
계약 전 이 5가지만 꼭 체크해두세요!
