보증금이 날아가기 전에 꼭 확인하세요
겉보기엔 멀쩡한 집, 알고 보면 '깡통'
“신축 빌라고 깔끔한데요?”
“전세금이 싸서 부담이 없어요!”
하지만 이런 매물들이 바로 깡통전세의 덫일 수 있습니다.
📉 깡통전세란?
➡️ 매매가 ≤ 전세가인 상태
즉, 세입자가 나갈 때 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 구조예요.
이번 글에서는 누구나 쉽게 적용할 수 있는
**‘깡통전세를 구별하는 5가지 핵심 기준’**을 알려드릴게요.
1. 📉 전세가율 80% 이상? 위험신호!
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100%
| 전세가율 | 의미 |
|---|---|
| 60% 이하 | 안전 구간 |
| 70~80% | 주의 필요 |
| 80% 이상 | 깡통전세 가능성 매우 높음 ❗️ |
💡 예시:
-
매매가 1억, 전세금 9천 → 전세가율 90% ❌
-
매매가 1억, 전세금 6천 → 전세가율 60% ✅
👉 전세가율은 반드시 확인해야 하는 1차 경고 지표입니다!
2. 🏘️ 시세보다 전세금이 높은 집 = 100% 의심
"전세 1억에 신축 빌라 가능해요!"
➡️ 근처 같은 매물은 전세 7,000인데?
💬 이런 매물의 특징:
-
분양권 전환용, 허위 매물, 대출 유도 목적
-
나중에 보증금 못 돌려받을 가능성 매우 큼
💡 직방, 호갱노노, 네이버 부동산에서 주변 시세 꼭 비교하세요.
3. 📄 등기부등본에 근저당? 꼭 확인
등기부등본에 이미 대출(근저당권)이 잡혀 있다면?
📌 내 보증금보다 은행 대출이 먼저 → 보증금 돌려받기 어려움
체크 포인트
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근저당 설정액 확인 (보통 대출금의 120%)
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내 전세보증금이 선순위인지? 후순위인지?
💡 등기부등본은 반드시 계약 전에 직접 열람!
4. 🧱 법인/다세대/동일 건물 다수 계약? 위험 구조
📌 깡통전세 사기꾼들이 자주 쓰는 구조!
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법인 명의로 여러 세대 보유
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다세대주택인데 층마다 전세 세입자
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보증금 총액이 건물 가치보다 큼
👉 한 세대에 문제가 생기면 전체 세입자 연쇄 피해 가능성
💡 법인 소유일 경우 무조건 의심하고, 전체 보증금 구조 파악 필수
5. 🛡️ 전세보증금 반환보증보험 가입 거절? → 위험 신호
보증보험은 기관이 직접 이 물건의 리스크를 판단하는 거예요.
가입 거절된다면 그 이유는 분명 있습니다.
📌 주로 거절되는 경우:
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등기부에 선순위 과다
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시세 대비 전세금 과도
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집주인의 신용 상태 불량
💡 가입 거절 = 깡통전세 가능성 높음
→ 이런 집은 피하는 게 상책입니다!
마무리 팁: “싸다고 무조건 좋은 집은 아니다”
깡통전세는 집이 예뻐 보여도, 보증금을 못 돌려받으면 아무 소용 없습니다.
오늘 알려드린 5가지 판별법으로
전세 계약 전에 꼭 체크하세요!
✅ 전세가율 80% 이상이면 ❌
✅ 시세보다 전세금이 높으면 ❌
✅ 등기부에 대출 많으면 ❌
✅ 법인 소유 + 다세대 구조면 ❌
✅ 보증보험 가입 거절되면 ❌
“눈으로 보기 전에, 숫자로 먼저 확인하세요.”
내 소중한 전세보증금, 스스로 지킬 수 있습니다!
