“괜히 샀다가 못 팔 수 있습니다!”
입주권은 사고팔 수 있을까?
재개발·재건축 투자할 때 가장 자주 나오는 말 중 하나가 바로 **‘입주권’**이죠.
신축 아파트를 청약 없이 받을 수 있다는 점에서 매우 매력적인 권리지만,
문제는 마음대로 사고팔 수 없다는 것입니다.
**‘입주권 양도 제한’**이라는 제도가 있기 때문인데요,
이걸 몰랐다가는 "샀는데 못 판다"는 큰 낭패를 볼 수 있어요.
오늘은 재개발·재건축 입주권의 양도 제한 시점과 예외 조건을
단계별로 명확하게 정리해드릴게요.
입주권이란?
📌 입주권 = 조합원이 받게 될 신축 아파트 분양권
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조합원: 정비사업 구역 내 부동산을 일정 시점 이전에 소유한 사람
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일반분양과 달리 청약 통장 없이 입주 가능
💡 하지만 부동산 투기를 막기 위해 입주권 거래는 엄격히 제한됩니다.
🔒 입주권 양도 제한 시기 핵심 요약
| 단계 | 양도 가능 여부 | 설명 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 전 | 가능 | 일반 부동산처럼 거래 가능 |
| 조합설립인가 이후 ~ 관리처분인가 전 | 원칙적 금지 | 입주권으로 간주되어 양도 제한 |
| 관리처분인가 이후 | 거의 불가 | 전매 제한 + 실거주 요건 적용 |
| 입주 완료 후 | 가능 | 일반 신축 아파트처럼 거래 가능 |
1. 조합설립인가 전 – 자유롭게 거래 가능
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아직 ‘입주권’이 만들어지지 않은 상태
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일반적으로 낡은 주택, 빌라, 상가 등을 매입하는 시기
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등기이전도 문제 없이 가능, 양도세 규정만 주의
💡 단, 향후 입주권 자격이 없는 매수일 수 있으니 ‘조합원 인정 기준’ 확인 필수!
2. 조합설립인가 이후 – 양도 제한 시작!
이 시점부터는 해당 부동산이
📌 "입주권 취득을 위한 목적"으로 간주되기 때문에
부득이한 사유가 없는 한 양도 금지입니다.
✅ 양도 가능한 예외 사유
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상속
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이혼에 따른 재산 분할
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1세대 1주택자 퇴거 등 정당한 사유 인정 시
(→ 관할 구청 허가 필요)
👉 이 구간에서 매수하려면 ‘입주권 거래 허용 사유’에 해당하는지 확인 필수
3. 관리처분인가 이후 – 사실상 거래 불가능
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조합원 자격 확정
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평형 배정, 분양가 산정 등 완료
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입주권이 부동산보다 강력한 ‘권리’로 전환
📌 대부분의 지자체는 이 시기 이후 양도 전면 금지
실거주 요건까지 붙는 경우도 많아,
실제 입주까지 명의 변경 없이 보유해야 함
4. 입주 완료 후 – 일반 아파트처럼 거래 가능
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입주권이 ‘신축 아파트’로 바뀌는 시점
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등기 완료 후엔 일반 아파트 거래처럼 자유롭게 매매 가능
📌 단, **전매 제한 기간(최대 10년)**이 걸려 있을 수 있으니
해당 아파트의 분양 조건 확인 필수!
마무리 요약: "언제 샀느냐"보다 "언제냐"가 중요하다
입주권은
✔️ 초기에는 일반 부동산처럼 거래 가능하지만
✔️ 조합설립인가 이후부터는 양도 제한이 걸리며
✔️ 관리처분 이후에는 사실상 명의 변경이 불가능합니다.
따라서 입주권 투자를 고민할 땐
반드시 해당 사업의 진행 단계와 현재 양도 제한 여부를 먼저 확인하세요.
📌 정리 TIP:
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조합설립 전: 거래 자유
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조합설립 후: 거래 제한 + 예외 사유 확인
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관리처분 이후: 거래 거의 불가
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입주 후: 전매 제한 여부 확인하고 거래 가능
"입주권은 정보가 생명입니다."
모르면 묶이고, 알면 기회가 됩니다.
