보증금을 못 돌려받게 됐을 때, 지금 당장 해야 할 5가지
당한 뒤에 알아도, ‘늦지 않습니다’
분명히 전입신고도 했고, 계약도 했고, 이사도 마쳤는데…
집주인은 잠적, 등기부엔 근저당 수억,
그리고 돌아오는 말은 “보증금 못 돌려줍니다.”
📉 이것이 바로 깡통전세 피해자들이 겪는 현실입니다.
하지만 여기서 포기하지 마세요.
법적으로, 행정적으로, 제도적으로
보증금을 되찾을 수 있는 방법은 존재합니다.
지금부터 깡통전세 피해 시 바로 실행해야 할
실전 대처법 5가지를 순서대로 알려드릴게요.
1. ✅ 전입신고 + 확정일자 받았는지 확인
📌 가장 먼저 확인해야 할 것은
👉 내가 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보했는가?
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 전입신고 | 실제 거주 사실을 증명 → 대항력 확보 |
| 확정일자 | 보증금 반환 우선순위 확보 → 우선변제권 발생 |
💡 이 두 가지를 계약 직후 바로 하지 않았다면,
법적 보호를 받기 어려울 수 있으니 지금이라도 즉시 신청하세요!
2. 📄 등기부등본 떼고 ‘선순위 채권’ 확인
집주인에게 경매가 진행 중이라면
보증금을 돌려받기 위해서는 내 보증금이 ‘앞 순서’인지를 봐야 해요.
📌 확인 방법
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등기부등본에서 근저당권과 그 날짜 확인
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내 확정일자보다 빠른 담보권이 있다면 → 후순위 세입자 = 돌려받기 어려움
💡 이때, 우선변제금액 기준은 법원 감정가 기준이므로
전세가율이 높을수록 위험합니다.
3. 🛡️ ‘전세보증금 반환보증’에 가입돼 있다면?
✅ 가입돼 있다면 → 즉시 반환 청구 가능
기관이 집주인 대신 보증금을 지급해줍니다.
📌 보증기관 예시
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HUG (주택도시보증공사)
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SGI서울보증
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민간보증 일부
📝 청구 방법
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보증사에 피해 신고 + 보증금 반환청구서 제출
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통상 1~2개월 내 지급 (조건 충족 시)
💡 보증보험은 선제적으로 가입해두는 게 가장 강력한 방어 수단입니다!
4. ⚖️ 집주인에게 내용증명 → 민사소송 절차
보증보험에 가입돼 있지 않거나,
보험 거절된 경우에는 법적 절차로 직접 청구해야 합니다.
🔹 단계별 순서
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내용증명 발송 – 집주인에게 계약해지 및 반환 요구
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임차권등기명령 신청 – 퇴거 후 대항력 유지용
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보증금 반환청구 소송 – 민사소송 진행
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집주인 재산 압류 / 경매 요청
💡 변호사 선임 없이도 가능한 절차도 많으며,
법률구조공단에서 무료 상담 가능합니다.
5. 🆘 지자체 전세피해 지원센터 & 구제 제도 활용
깡통전세 피해는 개인의 잘못이 아닌 사회적 구조 문제로 보는 시각이 커졌기 때문에
정부와 지자체에서 다양한 지원을 운영하고 있어요.
📌 활용 가능한 제도
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전세사기 피해자 긴급주거 지원
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보증금 대출 상환 유예
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공공임대주택 우선 공급
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법률 지원 및 소송비 지원
🔍 문의처
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국토교통부 ‘전세사기 피해지원센터’
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각 지자체 주거복지센터
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LH, SH 등의 공공기관
마무리 팁: 지금 가장 중요한 건, ‘움직이는 것’
깡통전세 피해를 당하면 멘붕이 옵니다.
하지만 멈춰 있으면 더 큰 손해가 쌓입니다.
✔️ 내 권리 확인
✔️ 등기부 상태 파악
✔️ 보증기관 or 법적 절차 진행
✔️ 지원 제도 적극 활용
“내가 할 수 있는 조치를 하나씩 실행하는 것”이
전세보증금을 지킬 수 있는 유일한 방법입니다.
