다주택자 세금 절세 전략, 2025년 기준으로 다시 짜야 한다

세금은 피할 수 없어도 줄일 수는 있다

2020년대 중반, 다주택자를 겨냥한 부동산 세금 정책은
이제 더 이상 ‘규제’ 수준이 아닌, 징벌적 과세에 가깝다는 말이 나올 정도입니다.

하지만, 정해진 제도 안에서도 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 전략은 분명 존재합니다.
이 글에서는 2025년 기준 다주택자가 반드시 알아야 할 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 절세 방법을 체계적으로 정리해드립니다.

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1. 종합부동산세(종부세) 절세 전략

✅ 핵심 개념

• 공시가격 기준 주택합계가 6억 원(1세대 1주택은 12억 원) 초과 시 과세

• 다주택자는 중과세율 적용

• 2025년 현재, 다주택자 종부세 세율은 최대 6%

🔹 절세 전략 1: 주택 수 줄이기

• 고가 1주택 중심으로 보유 주택 정리 → 1세대 1주택 혜택 적용 가능

• 저가 주택 여러 채 → 고가 주택 한 채로 교체 고려

🔹 절세 전략 2: 공동명의 활용

• 배우자 또는 자녀와 1:1 지분 공유로 종부세 공제 혜택 분할 가능

• 단, 명의자 모두 종부세 납세 대상 됨 (세대 분리 시 추가 절세 가능)

🔹 절세 전략 3: 법인 전환 고려

• 일정 주택을 부동산 임대사업법인으로 운영

• 법인세율 적용으로 개인 종부세보다 유리한 경우 존재

• 단, 2025년 이후 법인도 중과세 적용 중 → 면밀한 시뮬레이션 필수

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2. 양도소득세 절세 전략

✅ 핵심 개념

• 다주택자는 조정지역 내 주택 양도 시 최대 75% 중과세율 적용

• 기본세율 + 중과세율 + 장기보유특별공제 배제

🔹 절세 전략 1: 비과세 요건 충족

• 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 매도

  • 2년 이상 보유 + 실거주 2년

  • 신규 주택 구입 전 기존 주택 매도

🔹 절세 전략 2: 비규제지역 매도 우선

• 조정지역 외 주택은 중과세율 미적용

• 세금 부담 적은 주택부터 순차 매도 → 누진세 회피

🔹 절세 전략 3: 장기보유공제 복원 설계

• 중과 제외 대상 (예: 상속주택, 지방저가주택 등)으로 보유 기간 유지

• 향후 중과 해제 시점에 맞춰 매도 스케줄링

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3. 취득세 절세 전략

✅ 핵심 개념

• 1주택자: 1~3%

• 2주택자 이상: 8%~12% 중과세율 적용

• 법인: 기본적으로 12% 중과

🔹 절세 전략 1: 생애 최초 주택 취득 혜택 활용

• 2025년 기준, 무주택 세대주 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면

• 다주택자 가족 구성원 명의로 구입하여 세대 분리 후 혜택 활용 가능

🔹 절세 전략 2: 자녀 명의 활용 (주의 요망)

• 미성년자 명의 불가, 성인 자녀 + 증여세 영향 고려

• 증여 → 일정 기간 후 매도 시 양도세 이점 활용 가능

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4. 가족 간 증여 전략: 절세의 핵심 수단

👉 주의: 증여 후 5년 이내 매도 시 양도차익 산정 기준이 ‘취득가액’이 아닌 ‘증여가액’이 되므로 전략적 타이밍 필요

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5. 다주택자를 위한 통합 절세 전략 시뮬레이션

🎯 사례: 서울에 3채 보유한 50대 B씨

• ① 강남 아파트 (공시가 18억)

• ② 경기도 주택 (공시가 6억)

• ③ 지방 다세대 (공시가 3억)

👉 전략 설계

1. 지방 다세대 자녀에게 증여 → 증여세 한도 활용

2. 경기도 주택은 비규제지역으로 우선 매도 → 중과세 피하기

3. 강남 아파트는 실거주 후 1세대 1주택 비과세 요건 확보 후 매도

결과적으로 종부세 절감 + 양도세 최소화 + 증여를 통한 자산 승계까지 가능

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다주택자는 '계획'이 절세의 시작이다

다주택자에게 세금은 더 이상 단순한 ‘부담’이 아니라, 재산을 지키기 위한 설계 대상입니다.
정확한 규정 이해, 전략적인 타이밍, 가족 간 자산 배분을 포함한 통합 전략으로,
합법적이면서도 실효성 있는 절세가 가능합니다.