싸다고 다 좋은 물건은 아니다!
1. 권리관계가 ‘깔끔한’ 물건인지?
경매에서 **가장 먼저 봐야 하는 건 ‘등기부등본’**이에요.
📌 권리관계 복잡하면?
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선순위 임차인 인수 → 보증금 물어줘야 함
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유치권, 점유자 퇴거 거부 → 명도 어려움
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가처분, 가압류 등 법적 리스크 있음
✅ 이런 물건을 고르세요:
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말소기준권리보다 후순위만 존재
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선순위 임차인 없고, 임차인 없거나 명도 쉬움
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채권자 = 은행 → 단순 채무불이행 가능성 ↑
💡 초보자일수록 권리관계가 단순한 A급 물건부터 시작하는 게 안전해요!
2. 시세보다 ‘얼마나 저렴한가?’ (낙찰가 vs 실거래가)
경매의 핵심은 결국
**"시세보다 싸게 사느냐"**입니다.
✅ 시세 확인 방법:
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KB시세, 네이버 부동산, 실거래가 공개시스템
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동일 단지/동/층 비교
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최근 3개월간 거래 흐름 확인
📌 일반 매매가 3억인데
→ 감정가 2.7억, 최저가 2.1억
→ 예상 낙찰가 2.4억 → 시세 대비 약 20% 저렴 → GOOD!
💡 단! 싸더라도 수리비, 명도비, 세금 포함 총비용을 반드시 계산해야 합니다.
3. 입지와 수요 (공실 위험 없는가?)
싸게 낙찰받아도
✔ 입지가 나쁘면 공실
✔ 수요 없는 지역이면 전세·매매 어려움
✔ 교통·상권 없는 곳은 장기 보유 리스크 ↑
✅ 입지 기준 체크리스트:
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역세권 (지하철 10분 이내)
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대중교통 접근성
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학교, 병원, 마트 등 생활 인프라
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직장 밀집지역 or 신혼부부 유입 지역
📌 수도권 외곽·지방 중소도시는
→ 오히려 월세 수익률 높을 수 있음 (단, 수요 분석 필수!)
정리: 경매 물건은 “싸고 쉬운” 걸 고르자
처음부터 복잡한 권리, 어려운 명도, 시세 불명확한 물건에 들어가면
낙찰은 쉬워도 수익은 어려워요.
📌 초보자용 경매물건 3가지 기준 요약:
| 기준 | 체크 내용 |
|---|---|
| ① 권리관계 | 말소기준권리 확인, 선순위 無, 단순 등기 |
| ② 시세 대비 낙찰가 | 실거래가 대비 최소 10~20%↓ |
| ③ 입지·수요 | 역세권, 편의시설, 임대 수요 지역 |
처음엔 수익보다, 리스크 줄이는 게 먼저입니다.
이 3가지 기준만 지켜도 80%는 실패하지 않습니다.
