실제 사례에서 배우는 보증금 지키는 법
분쟁은 남의 일이 아닙니다
전세 계약을 할 때 대부분은
“그냥 계약만 잘하면 되지, 무슨 일이 생기겠어”라고 생각해요.
하지만 현실에서는 보증금을 돌려받지 못해 분쟁이 되는 사례가 점점 늘고 있습니다.
특히 요즘 같은 역전세, 깡통전세 상황에서는
조금만 방심해도 수천만 원의 피해로 이어질 수 있죠.
오늘은 실제 사례를 바탕으로
전세보증금 분쟁이 어떻게 발생했고, 어떻게 대응했는지를 분석하고,
같은 상황이 오지 않게 미리 대비할 수 있는 방법도 함께 알려드릴게요.
사례 1️⃣ 보증금 돌려받지 못한 깡통전세
🧾 상황 요약
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A씨는 수도권 신축 빌라에 전세 1억2천만 원에 입주
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계약 당시 매매가도 1억2천만 원 수준
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계약 종료 후 집주인 잠적 + 집 경매로 넘어감
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A씨는 보증금을 거의 돌려받지 못함
🔍 문제 분석
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전세가율 100% 수준으로 깡통전세 구조
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보증보험 미가입
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전입신고+확정일자 있었지만 선순위 근저당이 먼저 존재
✅ 배운 점
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전세가율 80% 이상 매물은 반드시 피하기
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보증보험 가입은 선택이 아니라 필수
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등기부등본 확인 시 근저당 금액 + 날짜 반드시 확인
사례 2️⃣ 계약 만료 후 보증금 지연 반환 → 소송 직전
🧾 상황 요약
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B씨는 2년 계약 만료 후 퇴거했지만, 집주인이 보증금을 “지금 여유 없다”며 미루기 시작
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내용증명 2회 발송 → 효과 없음
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임차권등기명령 신청 후, 집주인이 뒤늦게 보증금 지급
🔍 문제 분석
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소송 없이도 내용증명 + 임차권등기명령만으로 충분히 압박 가능
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보증보험은 가입되어 있었으나, 기간 초과로 청구 불가 상태
✅ 배운 점
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계약 종료 시점에 맞춰 즉시 내용증명 발송
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임차권등기명령은 퇴거 후 대항력 유지에 매우 효과적
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보증보험 가입자라도 기간 내 청구 시점 놓치면 보장 못 받을 수 있음
사례 3️⃣ 다세대주택 내 다수 세입자 → 전원 피해
🧾 상황 요약
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C씨는 법인 소유 다세대주택에 전세 입주 (보증금 9,000만 원)
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1개 건물에 6세대 모두 전세
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집주인(법인) 파산 → 건물 경매
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보증금 총액이 매각금보다 높아 전 세입자 모두 피해
🔍 문제 분석
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법인 명의 다세대는 ‘보증금 누적 리스크’ 큼
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건물 전체 전세라면 경매 시 분할 반환 불가능
✅ 배운 점
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다세대주택은 전체 구조(몇 세대, 총 보증금 등)까지 체크
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법인 소유 건물은 개인보다 위험성 높음
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분산된 건물보다 단독 세대 or 소형 다가구가 상대적으로 안전
마무리 팁: 사례를 보면, 대응이 보인다
전세보증금 분쟁은 한순간의 실수나 무지로 발생합니다.
하지만 대부분은 사전에 조금만 더 확인하고, 보험을 들어두고, 절차를 알았다면 피할 수 있었던 일이에요.
✅ 전세가율 확인
✅ 등기부등본 꼼꼼히 보기
✅ 전입신고 + 확정일자 필수
✅ 보증보험 가입은 안전장치
✅ 분쟁 발생 시에는 내용증명 → 임차권등기명령 → 보험청구 순으로 대응
내 보증금은, 내가 직접 지켜야 합니다.
실제 사례에서 배우고, 똑같은 피해는 미리 막을 수 있어요.
