한 줄을 잘못 보면 수천만 원을 날릴 수 있다!
1. 권리분석이 왜 중요할까?
경매로 부동산을 싸게 낙찰받았는데,
✔ 세입자 보증금을 인수해야 하고
✔ 점유자가 안 나가고
✔ 근저당 말소가 안 되면?
➡ 결국 손해를 보는 건 낙찰자, 즉 나예요.
📌 권리분석은 “낙찰받은 부동산의 깨끗한 소유권을 확보할 수 있는가?”를 확인하는 과정이에요.
2. 권리분석의 핵심 용어 먼저 이해하자!
| 용어 | 설명 |
|---|---|
| 등기부등본 | 부동산의 소유권·채권·가압류 등 모든 권리 기록 |
| 말소기준권리 | 낙찰 후 기준이 되는 권리. 이후 권리는 말소됨 |
| 선순위 임차인 | 말소기준권리보다 앞서 있는 세입자 |
| 대항력 | 세입자가 계약+전입+확정일자를 통해 권리를 주장할 수 있음 |
| 유치권 | 공사비 등 이유로 점유하며 퇴거 거부하는 권리 |
💡 모든 권리는 ‘말소기준권리’를 기준으로 소멸 여부가 결정돼요.
3. 권리분석 실전 순서 (초보자용 5단계)
1단계: 등기부등본에서 말소기준권리 찾기
**등기부등본 '을구'**에서
→ 근저당권, 저당권, 가압류 등 권리를 확인
📌 일반적으로 첫 번째 설정된 근저당권이 말소기준권리
예: 2017.05.01 근저당 설정 → 이게 말소기준권리
→ 이후 권리는 경매로 소멸됨
→ 이전 권리는 인수 가능성 있음
2단계: 임차인 현황 조사서 확인
법원에서 제공하는 현황조사서 / 점유자 목록을 확인해요.
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세입자 계약일, 전입일, 확정일자 확인
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세입자 권리가 말소기준권리보다 앞서 있다면
→ 보증금을 인수해야 할 수도 있음
💡 세입자 = 대항력 + 우선변제권 있는 경우 → 보증금 일부 인수 가능성 ↑
3단계: 점유 상태 확인
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실제 거주자는 누구인가?
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세입자? 채무자? 무권리자?
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현장조사 필수! (공실인지 점유 중인지 꼭 체크)
📌 무단 점유자나 유치권 주장 시 → 명도 소송 필요 → 시간·비용 부담 ↑
4단계: 기타 권리 사항 확인
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가처분, 가압류: 낙찰 후 말소되지 않을 수도 있음
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지분경매: 공동소유자와 분쟁 위험
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유치권: 법적 요건 갖추면 낙찰자에게 인수 책임
💡 이런 권리는 초보자는 피하는 게 안전해요.
5단계: 실제 사례로 비교 분석
예시1.
말소기준권리: 2020.1.10 근저당
세입자 전입일: 2020.3.1 → 후순위임차인 → 말소됨 → 안전
예시2.
말소기준권리: 2021.6.1 근저당
세입자 전입일: 2021.1.10 → 선순위임차인
→ 대항력 있음 → 보증금 인수 가능성 있음 → 주의!
4. 권리분석 시 초보자가 자주 하는 실수
🚫 말소기준권리를 못 찾고 선순위 권리 인수
🚫 점유 상태 무시하고 명도 문제 발생
🚫 확정일자, 전입일 구분 못함
🚫 지분경매 진입 → 공유자 갈등
💡 **"싼데 이유가 있다"**는 걸 꼭 기억하세요.
5. 권리분석이 쉬워지는 꿀팁
✅ 등기부등본 보는 연습
→ 대법원 인터넷등기소 무료 열람
✅ 지지옥션, 스피드옥션 권리분석 리포트 활용
✅ 유튜브에서 실제 권리분석 예제 따라 해보기
마무리: 경매는 결국 권리분석 싸움이다
📌 정리하면…
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말소기준권리 찾기
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임차인 위치와 전입·확정일자 확인
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점유 상태 및 유치권 여부 체크
이 3가지만 정확히 분석해도
낙찰 후 인수 리스크는 대부분 피할 수 있습니다.
싼 게 아니라, ‘안전한 게’ 좋은 물건입니다.
