“보증금 높일까, 월세 낮출까?” 고민은 이제 전략으로 풀어야 할 때
부동산 임대사업을 운영하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.
“보증금을 높이는 게 좋을까요? 월세를 높이는 게 나을까요?”
정답은 한 가지가 아닙니다.
임대소득에 대한 세금 구조, 간주임대료 적용, 공실 리스크, 유동성 문제까지 종합적으로 고려해 설계해야 합니다.
이 글에서는 보증금과 월세를 적절히 혼합해 수익과 절세를 동시에 잡는 실전 설계법을 소개합니다.
1. 보증금과 월세 혼합 구조란?
임대차 계약 시, 월세만 받거나 보증금만 받는 것이 아니라,
두 항목을 적절히 조합해 수익 구조를 만드는 것을 말합니다.
| 유형 | 특징 |
|---|---|
| 전세형 | 보증금만 받고 월세 없음 → 간주임대료 과세 |
| 월세형 | 월세만 받고 보증금 최소화 → 매월 수익 고정 발생 |
| 혼합형 | 적정 보증금 + 월세 병행 → 유연한 수익 설계 가능 |
2. 혼합 구조의 3가지 장점
✅ ① 간주임대료 부담 조절
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보증금을 3,000만 원 이하로 낮추면 간주임대료 면제 가능
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대신 월세로 소득을 확보하여 현금흐름 유지
✅ ② 공실 리스크 완화
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전세는 공실 기간 동안 수익 없음
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혼합형은 보증금 일부 + 월세 수익으로 공실 리스크 완화 가능
✅ ③ 세입자 유치 용이성
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월세 부담이 줄어들면 세입자 만족도 상승
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특히 청년층·신혼부부 세대에서 선호
3. 혼합 구조 설계 시 고려해야 할 변수
| 항목 | 설명 | 전략 방향 |
|---|---|---|
| 세금 구조 | 간주임대료 발생 여부 | 보증금 3천만 원 이하로 조절 |
| 투자금 회수 속도 | 보증금이 클수록 빠르게 자본 회수 | 보증금 비중 확보 |
| 현금 흐름 | 월세 비중이 클수록 매달 유입 ↑ | 월세 최소 40~50만 원 이상 확보 |
| 세입자 선호도 | 초기 자금 여력에 따라 보증금/월세 선호 다름 | 2~3개 조건 제안 전략 활용 |
4. 실전 설계 예시
🎯 예시: 보증금 5,000만 원 또는 월세 70만 원 희망 세입자
👉 혼합형 제안:
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보증금 3,000만 원 + 월세 45만 원
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보증금에서 간주임대료 면세 구간 유지
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월세 수익 540만 원/연 확보 → 실현 수익 안정
🎯 예시: 청년 주거 임대시장
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전세 여력 낮음 → 월세 부담도 고려
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보증금 1,000만 원 + 월세 30만 원 조합이 가장 인기
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단기 계약 많음 → 월세 수익 중심 설계 유리
5. 세금 측면에서의 혼합 구조 유의사항
✅ 간주임대료 기준은 보증금 총액
→ 보증금 여러 건 합산 시 3,000만 원 초과면 전체 간주임대료 과세
✅ 월세는 전액 임대소득으로 과세
→ 반드시 필요경비(수선비, 관리비 등) 공제 가능
✅ 전입신고, 확정일자 관리 필수
→ 추후 임대소득 신고 누락 방지 및 분쟁 대비
6. 혼합 구조 설계 실전 팁
✅ 월세는 적정 수익 + 세입자 여력 범위 내에서 제안
✅ 보증금은 간주임대료 초과 여부를 기준으로 설정
✅ 계약서에 반드시 보증금/월세 항목을 구분 기재
✅ 사업자 등록 시 감가상각 및 경비공제까지 계획
혼합 구조는 단순 조합이 아니라 ‘절세 + 수익’의 핵심 전략
임대소득은 단순히 많이 받는 것이 아니라,
어떻게 구조화하느냐에 따라 실질 수익과 세금이 완전히 달라집니다.
보증금과 월세를 균형 있게 설계하면
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공실 리스크 대응
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간주임대료 절세
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월 현금흐름 확보
라는 세 마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다.
