팔기 전에 나누는 것이 답일 수 있다
부동산 세금은 해마다 강화되고 있고,
다주택자에게는 종부세, 양도세, 취득세 중과가 동시에 부담으로 작용하고 있습니다.
이때 많은 고자산가들이 선택하는 전략이 바로 ‘증여’입니다.
증여는 단순한 세금 회피 수단이 아니라, 전략적인 자산 재배치 및 승계 설계 수단입니다.
이 글에서는 2025년 현재 기준으로 다주택자가 부동산을 증여할 때 고려해야 할 세금, 절세 전략, 시뮬레이션 예시를 중심으로 안내합니다.
1. 증여세의 기본 개념 이해하기
✅ 증여세율 구조 (2025년 기준)
| 증여금액 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 이하 | 10% | - |
| 1억~5억 | 20% | 1천만원 |
| 5억~10억 | 30% | 6천만원 |
| 10억~30억 | 40% | 1억6천만원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억6천만원 |
✅ 비과세 한도
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부모 → 자녀 (성인): 5,000만원 (10년간)
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부모 → 자녀 (미성년자): 2,000만원 (10년간)
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배우자 간 증여: 6억원까지 비과세
👉 전략 포인트: 증여는 여러 번 나누어 하거나, 수증자의 수를 분산하면 세율 누진구조를 회피할 수 있음.
2. 다주택자의 증여 타이밍 전략
🔹 ① 양도세보다 증여세가 유리한 시점 활용
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조정지역 다주택 양도세 중과세율(최대 75%) > 증여세율이면 증여가 유리
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예: 10억 원 아파트 매도 시 양도세 약 3~4억 원 발생 → 증여 시 약 1.6억
🔹 ② 공시가격 기준으로 평가할 수 있는 시점 활용
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증여세는 공시가격 기준으로 산정됨 (시세 아님)
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공시가격이 현 시세보다 낮은 시기에 증여하면 세금 절감 효과 큼
🔹 ③ 증여 후 5년 이상 보유 필요
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증여한 부동산을 수증자가 5년 이내에 매도하면 양도차익 계산 시 '증여가액' 기준
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5년 이상 보유하면 '원래 취득가액'으로 계산되어 양도세 절세 가능
3. 가족 간 증여 전략 설계
| 전략 유형 | 설명 |
|---|---|
| 배우자 간 증여 | 공제 한도 높음(6억), 종부세 과세 기준 분산 효과 |
| 자녀에게 분산 증여 | 세대 분리 시 주택 수 감소, 세부담 분산 |
| 손자 증여 | 자녀 거치 않고 손자에게 직접 증여 시 ‘세대 생략’ 과세 주의 |
| 현금 + 부동산 혼합 증여 | 자산 분산 및 세율 조절에 유리함 |
👉 전략 팁: 자녀가 취업했거나, 별도 세대를 구성할 수 있다면 부동산 외 소득도 증빙 가능하므로 종합소득세 절세 효과까지 기대 가능
4. 법인 명의 증여의 한계와 활용
✅ 법인 활용 가능성
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자산을 법인에 출자하여 증여세 없이 자산 재편 가능 (현물출자)
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자녀를 법인의 주주로 구성 → 배당 및 상속 전략
❌ 주의 사항
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법인 보유 주택에는 종부세 중과 적용
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임대소득에 대한 법인세 별도 과세
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부동산 임대법인은 정부의 집중 감시 대상
👉 결론: 단순 절세 목적의 법인 활용은 2025년 기준으로는 리스크가 크므로 실제 사업 목적이 병행되어야 유효함.
5. 다주택자 증여 전략 시뮬레이션 예시
🎯 사례: 강남 아파트 1채, 수도권 2채를 보유한 50대 A씨
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공시가격 합산: 약 20억
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세금 부담: 종부세 약 1,200만원/년, 양도세 예상 4억 이상
👉 전략 설계
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수도권 1채 자녀(성인)에게 증여 → 공시가격 기준 약 5억 → 증여세 약 6,000만원
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증여 후 자녀 명의로 임대사업 등록 → 종합소득세 절세
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남은 2채는 배우자와 공동명의 재편 → 종부세 과세 기준 분산
📌 결과: 종부세 약 700만원으로 절감 + 향후 양도세 최소화 + 자산 분산 성공
증여는 준비된 자산가의 가장 강력한 도구다
다주택자의 세금 부담은 피할 수 없지만,
증여라는 전략을 활용하면 ‘부담’이 아닌 ‘기회’로 바뀔 수 있습니다.
무계획은 세금 폭탄이지만,
전략적인 증여는 절세, 상속, 자산승계까지 모두를 충족시키는 최적의 해답입니다.
