전세 사기, 아직도 남 얘기인가요?
부동산 계약을 앞두고 가장 중요한 체크포인트 중 하나가 **‘선순위 임차인 유무 확인’**입니다.
전세금 보호를 위해 반드시 선순위 임차인을 확인해야 하는데요, 이를 놓치면 수천만 원의 보증금을 날릴 수 있습니다.
오늘은 안전한 부동산 계약을 위한 선순위 임차인 체크 방법을 자세히 알려드릴게요.
✅ 선순위 임차인? 왜 중요한가요?
선순위 임차인이란, 이미 해당 부동산에 먼저 임차권을 가지고 있는 사람을 말합니다.
문제는 그들의 보증금이 보호받는 순위가 나보다 앞설 경우, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵다는 점이죠.
예시로 알아보는 위험 상황
| 상황 | 내용 |
|---|---|
| 당신이 임차인 A | 2024년 3월 전입신고 + 확정일자 완료 |
| 기존 임차인 B | 2023년 7월 전입신고 + 확정일자 존재 |
| 집주인 파산 | 집이 경매 진행, B가 보증금 우선 회수 |
결과: 당신의 보증금은 후순위 → 돌려받기 어려움
🔍 선순위 임차인 체크 방법 3단계
1. 등기부등본 확인
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발급 방법: 대법원 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)
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중점 체크 포인트:
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소유자 명의 일치 여부
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근저당권, 전세권 설정 여부
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임차권 등기 여부
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💡 Tip: 임차권 등기는 일부 선순위 임차인만 등재됩니다. 등기부만으로는 완전한 정보 확인이 어렵습니다.
2. 집 내부 방문 + 임대인의 설명 요구
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현 세입자가 있다면, 직접 만나 입주 시점과 보증금을 물어보세요.
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임대인이 거짓 설명을 하면? → 문자로 증거 남기기, 필요 시 계약 파기 가능
3. 확정일자 + 전입신고 기준으로 ‘임차권 순위’ 판단
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전입신고일 + 확정일자 → 임차권 우선순위 결정
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가까운 주민센터 방문 또는 민원24(정부24) 에서 조회 가능
📌 체크리스트: 계약 전 확인해야 할 사항
| 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 등기부등본 발급 및 분석 | ✅ |
| 현 세입자와 보증금/입주일 확인 | ✅ |
| 선순위 임차인 여부 확인 | ✅ |
| 계약 전 확정일자 받을 수 있는지 | ✅ |
| 전입신고 가능한 주소인지 확인 | ✅ |
✨ 전문가 팁: 이런 경우라면 피하세요!
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집주인이 등기부등본 발급을 꺼리는 경우
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현재 세입자가 있는 상태에서 ‘곧 이사 간다’고만 말할 경우
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등기상 소유자와 계약자가 다른 경우
📢 계약 전에 법률 전문가나 공인중개사의 의견을 듣는 것도 안전한 방법입니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본만 보면 선순위 임차인 확인 가능한가요?
A. 아닙니다. 임차권 등기가 되어 있지 않은 경우도 많아, 현 세입자의 전입신고일과 확정일자를 직접 확인해야 합니다.
Q2. 현 세입자가 보증금 정보를 안 알려주면요?
A. 임대인에게 문자나 이메일로 공식적으로 요청하고, 협조하지 않을 경우 계약을 재검토하는 것이 좋습니다.
Q3. 전입신고와 확정일자, 어떤 게 더 중요한가요?
A. 둘 다 중요합니다. 둘 중 하나라도 빠지면 ‘대항력’ 또는 ‘우선변제권’을 상실할 수 있습니다.
Q4. 공인중개사가 확인해줬다는데, 믿어도 되나요?
A. 확인은 가능하지만, 법적 책임은 임차인 본인에게 있습니다. 반드시 본인이 한 번 더 체크하세요.
Q5. 이미 계약을 했는데, 선순위 임차인이 있다고 나왔어요.
A. 계약서 내용에 따라 손해배상 청구 또는 계약 무효가 가능하니, 법률 자문을 받는 게 좋습니다.
📢 마무리: 전세금은 내 돈, 직접 지켜야 합니다
‘선순위 임차인 체크’는 계약 전에 반드시 거쳐야 할 안전장치입니다.
조금만 꼼꼼하게 확인해도, 수천만 원의 피해를 막을 수 있어요.
지금 확인하고, 안전한 임대차 계약 시작해보세요!
