간주임대료 계산법｜보증금만 받아도 과세되는 이유와 계산 공식 총정리

월세가 없는데 세금이 나왔다고?

임대소득자 중 많은 사람들이 하는 질문 중 하나가 바로 이겁니다.

“전세 보증금만 받았는데, 왜 과세가 되나요?”

그 이유는 바로 ‘간주임대료’ 때문입니다.
보증금 자체는 소득이 아니지만, 국세청은 그 보증금으로 금융수익이 발생한다고 보고 과세합니다.
이 글에서는 2025년 기준 간주임대료의 개념부터 정확한 계산법, 적용 대상, 절세 전략까지 정리해드릴게요.

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1. 간주임대료란? (개념 정리)

간주임대료란?
👉 전세보증금 또는 월세보증금 등 무이자 성격의 자금에 대해,
이자수익이 있다고 ‘간주’해 과세하는 제도입니다.

즉,

• 월세를 받지 않아도

• 보증금이 3,000만 원을 초과하면

• 그 초과분에 대해 이자 수익이 발생한 것처럼 계산해서 소득세를 부과하는 방식이에요.

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2. 간주임대료 과세 대상 요약

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3. 간주임대료 계산 공식 (2025년 기준)

[(보증금 합계 - 3,000만원) × 이자율 × (임대일수 ÷ 365)] = 간주임대료

✅ 이자율 = 정기예금 평균이자율

→ 2025년 기준 1.8%로 가정 (매년 한국은행 기준 변경)

✅ 예시 계산

• 총 보증금: 1억 원

• 이자율: 1.8%

• 임대기간: 1년 (365일)

(100,000,000 - 30,000,000) × 0.018 × (365 ÷ 365)  
= 70,000,000 × 0.018  
= 1,260,000원 (간주임대료 과세 대상)

👉 이 금액은 임대소득에 포함되어 종합소득세 신고 시 함께 계산됩니다.

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4. 간주임대료 적용 제외 대상

✅ 다음의 경우에는 간주임대료가 적용되지 않습니다:

• 보증금 총합이 3,000만원 이하인 경우

• 주택 외 상가·오피스텔 등 비주거용 건물

• 공공임대주택 등 특례 규정 적용 대상

• 단기 임대(1개월 미만)의 경우

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5. 간주임대료 절세 전략

✅ 전략 1: 보증금을 분산시켜 3,000만 원 이하로 관리

• 예: 1세대에 1,000만 원씩 보증금 3건 → 적용 제외 가능
  ※ 단, 세대 구분이 명확하지 않으면 합산됨 → 유의 필요

✅ 전략 2: 자녀 또는 배우자 명의로 주택 분산

• 주택 수를 나누어 각 명의별로 3,000만 원 이하로 유지

• 종합소득세 + 종부세 동시 절세 효과 가능

✅ 전략 3: 월세와의 비율 조정

• 보증금 비중을 줄이고 월세 비중을 높이면 간주임대료 부담 ↓

• 단, 월세 자체는 과세 대상이므로 총 과세액 비교 필요

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6. 실무 꿀팁: 신고 시 유의사항

✅ 간주임대료는 자동 계산되지 않음 → 직접 입력 필요 (홈택스 종합소득세 신고 시)
✅ 보증금 변경 시 계산은 기간별로 분할 계산 필요
✅ 세액 산정 시 경비 처리 가능 (수선비, 재산세 등 함께 공제)

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‘숨은 과세 구간’ 간주임대료, 미리 알면 충분히 줄일 수 있다

간주임대료는 그냥 넘기면 세금이 예상보다 훨씬 많이 나올 수 있는 항목입니다.
하지만, 정확히 이해하고 구조를 잘 설계하면
합법적으로 과세를 피하거나 줄일 수 있는 절세 포인트가 되기도 합니다.

임대사업을 운영 중이라면,
보증금 총액과 과세기준을 정기적으로 점검하는 것이 건강한 자산 운용의 시작입니다.